招标邀请函

 
三、我们要传递的“旷世项目”
（一）项目名称
食天下•展天下连锁博展中心
（二）项目背景
市场需求是项目成功的基础；满足多方市场需求是项目成功的核心；满足多方市场的迫切需求是项目成功的关键；市场需求的量变决定项目的“值变”；市场需求的持久性决定项目的持续性。
北京秀天下投资策划有限公司、北京食天下餐饮管理有限公司、北京展天下画廊有限公司策划并运营的“食天下•展天下连锁博展中心”项目，涉及大型闲置商业地产（包括经营不景气的大型商场、大型批发市场、废旧厂房等物业）、餐饮、书画艺术三大行业。除严格按照“市场需求决定一切”的原理科学立项之外，更多的是在深入了解全国闲置商业地产、餐饮、书画艺术三大行业现状和迫切需求的基础之上孕育而出的。
1.背景调查之一
(1)闲置商业地产现状调查
商业地产的价值，来源于经营价值。没有经营价值的商业地产，犹如一堆废墟，不仅创造不出价值，而且因长期闲置破坏着城市的形象。
商业地产经过30年的高速发展，目前已进入闲置问题的集中爆发期。据调查统计：全国各地闲置商业地产项目达15000多个，经营不景气的大型商场和大型批发市场10000多个。目前，闲置商业地产既卖不掉也租不出去，长期处于闲置状态，经营不景气的商场和批发市场面临亏损却又无法找到合适的项目扭亏为盈。
造成商业地产闲置的根本原因是：
一是建设速度与消费者需求速度比例失衡；
二是建设前没有准确进行市场定位或定位不当；
三是业态组合不合理或不切实际；
四是建筑结构设计与商业需求不相符；
五是同一区域商业过剩，竞争过大；
六是租金与商家承受力相刑相冲；
七是缺少明确有效的招商策略；
八是缺少优秀的招商人才和运营管理人才等。
特别是长期处于闲置状态的商业地产，在面对同一城市、同一区域商业饱和、过盛，甚至血拼的市场竞争时，更加显得走投无路！
造成商业地产闲置的主要原因来自以下几点：
1)政府职能部门在同一区域盲目审批同类项目，导致商业地产产量与市场需求量失衡
每一个城市的消费需求量，无论大与小，都是有限的，绝不是无限的，这是一个特定的规律和事实。城市商业地产的产量，必须建立在消费需求的框架内，根据消费增长比例，确定商业地产的产量，只有严格遵守这一特定的规律，才能确保每一个商业地产的使用价值，才能确保商业地产每平米所产生的经营价值，开发过多，则形成同一区域重复经营项目过盛，易形成竞争，由此降低了使用价值；体量过大，则形成消费与体量失衡，降低了经营价值。
事实证明：全国各地政府为加快城市发展，树立城市形象，同时，也为了拉动房地产经济，没有按照消费需求与商业地产开发比例平衡定律，盲目审批各类商业地产项目，加之开发商盲目跟从，生产出大量的商业地产，最终形成商业地产产量与市场需求量严重失衡，造成开发商盖完房子既卖不掉也租不出去，长期闲置的局面。
卖不掉也租不出去的原因集中反映在以下几点：
①卖不掉的原因
A.无经营价值，就没有购买价值
商业地产的用途有很大的局限性。除了百货商场、电器商场、专业批发市场、农副产品批发市场、超市、美食商场等经营项目外，别无其它用途，而这类商业早已在同一城市不断重复，产量过盛，凡是超过市场需求之外的商业地产，都将受到经营项目立项的限制，无经营价值的商业地产，就没有购买价值。
B.整体销售，可行性为零
商业地产的土地价格和建筑造价，远远超过住宅建筑成本。商业地产的地段优势、建筑结构、业态组合、消费水平与潜力、经营项目定位、业态相互的竞争优势等因素，都是商业地产整体购买者必须深入考察、研究、决策的问题。如果其中一项不符合要求，购买者就会理性终止购买行为。少则几千万元，多则几亿元的固定资产投入，加上装修和经营设施设备的成本投入，这不是一般企业或自然投资者能承受的。同时，在同一城市经营项目已经定型或项目重复经营过盛、竞争激烈的状态下，购买整体商业地产从事经营的行为几乎为零。
C.产权式商铺销售模式已在全国全军覆没，商业地产商靠出售套现已成为历史
a.购买商铺不同于购买门面，购买门面可以因临街优势及单独经营的灵活性优势，产生出一定的经营价值，因为，门面购买者易于出租也可以自主经营，尤其是可以单独经营，自主性较强，不受限制。购买商铺，则受市场整体经营项目定位、经营管理等众多不可控制、不可预知的因素影响，令产权式商铺销售举步维艰。据全国同类商业地产商铺销售统计，成功的案例不到5%。
b.带租约销售商铺，几乎是全军覆没，无一成功案例
前几年，很多商业地产商实行按购买价的8%至12%返利的形式销售商铺（简称：带租约销售），由于地产商根本不懂经营，不能按合同规定期限归返租金，甚至隐瞒经营事实，欺骗购买者，造成恶劣的社会影响，不仅这种销售形式全军覆没，无一成功案例，而且让很多用此方法销售的开发商陷入官司不断、无法再生的绝境。
②租不出去的原因
商业地产销售不出去，只能依赖商铺出租来实现价值，可是招商难，难于上青天，这是摆在很多开发商面前的一道难题，也是一道无法绕过去的坎儿。
开发商陷入招商困境的原因，主要包括以下几个方面：
A.供求关系失衡
商业地产要靠商家买单，商家靠消费者买单，这是一种特定的规律。消费市场这几年增长幅度在13%左右，消费占GDP的比重只有4%。在消费市场的增幅只有13%的同时，近几年商业地产投资的增幅却都在35%左右，商业地产的供给远远超过商业发展的需求，供求关系已经失衡，闲置成为必然。
B.前期规划缺失
人无远虑必有近忧，摆脱招商环节困境的钥匙，其实在招商之外。要想彻底解决招商的难题，功夫应在前期商业规划上。
然而，没有前期规划的商业地产已经成为建筑事实，投资几千万元甚至上亿元的商业地产，路在何方？拆掉意味着巨额投资化为乌有，不拆除意味着继续长期闲置，左右为难，这就是闲置商业地产最真实的现状。
C.没有市场定位或市场定位不当
商业地产的市场定位要解决地段与客户群，商家与经营场所相吻合的问题。这一定位的准确性是建立在同一城市、同一商圈，通过严谨、详细、周密的市场调查基础之上。可是很多开发商基本不做任何专业的市场调查就盲目地决策，稀里糊涂上马商业地产项目，根本没有深入思考过项目的目标人群，往往在房子盖好后才考虑招商的事，如此不讲究营销策略的项目陷入闲置状态太正常不过了。
D.业态组合不合理或不切实际
很多开发商对商业领域的运作规律缺乏足够的认识和了解，并不清楚大型商业企业在选址扩张时要考虑的因素，做业态规划的时候完全凭自己或少部分人的一厢情愿而根本不了解下游商家的意愿和需求，很多开发商甚至委托纯粹做建筑设计的设计院来做商业规划，这样的机构往往只是了解建筑技术，但不了解商业运作规律，更不了解多种形式的商业需求，单纯的从建筑设计角度做出来的业态组合往往是脱离实际的，不具备可操作性。