招标邀请函

E.建筑结构设计上不合理
合理的设计流程应该是先做商业规划再做建筑设计，根据不同的业态对建筑结构进行商业化设计，因为每个业态都有建筑结构要求的差异。比如，一般超市净高至少4米，仓储式卖场要9米，电影院在10米以上，餐饮要有烟道，网吧要有两个安全通道，五金建材、家居要求荷载达4吨，普通超市和书店要求荷载1吨等。但我们在现实中却经常看到商业地产在最基本的硬件要求上的疏漏：如有一家开发商盖了4层的商业物业，一共有5000平米，准备租给超市，超市来了发现房高只有3.5米，而超市至少要4米，根本没有使用价值。还有的商铺开间3米多，而进深却有20多米，不知这样的底商谁会租；还有的底商中间有很多柱子，很难进行卖场设计等，不一而足。这些建筑结构设计的硬伤很难通过其它方式弥补，要么炸掉、要么闲置。
F.租金的障碍
很多时候，商业地产的地段合适，建筑结构以及配套设施也没问题，但还是无法达成交易，原因就在租金上。租金是开发商的收益来源，却是商家的成本。房地产行业属于带有垄断性质的行业，开发商赚钱是以千万，甚至上亿为单位的，习惯了攫取暴利，但商业服务业属于充分竞争行业，商家要靠消费者买单，商家赚的都是辛苦钱，在市场消费有限的情况下，商家能承受的租金是有底线的，当租金超过商家承受的底线时，商家就会拒绝进入或者撤租。目前，很多开发商对租金的期望值过高，远远超过市场平均水平，也远远超出绝大多数业态能承受的底线，这时市场就会以物业的闲置来报复不合理的租金要求。
G.招商环节存在大量认识和操作上的误区
人的行为是受认知支配的。
目前，开发商对商业地产的招商在认知上的误区包括：市场定位过程中追求高档次；业态组合越全越好；主力店一定要选国际大品牌或者新品牌；先把房子盖好再说，招商后面慢慢谈。
在操作上的误区包括：招商工作越早越好；一定要把房子租给出价最高、条件最优的客户；不管别人的租金是多少，我就这个价格；签的合同租期越长越好；招商就得靠忽悠；只要招商成功就万事大吉等。
有这样糊涂的认知和操作误区，要想商业地产不空置也难。
H.缺少明确有效的招商策略
商业地产招商是一件专业性很强的工作，它客观上要求必须具备有效的招商策略。毛泽东曾经说过：“路线是个纲，纲举目张”。对于商业地产招商的全局工作而言，招商策略就是整个招商工作的纲，有效的招商策略的制定，又依赖于前期所制定的合理的商业规划。而现实是，开发商对前期的商业规划普遍重视不够，没有有效合理的商业规划，招商策略的制定就成了无源之水。
I.缺少优秀的招商人才和招商管理人才
毛泽东曾说过：“路线确定好之后，干部是关键”。商业地产招商是横跨地产和商业两大行业的一个工作，这就要求招商人员具有复合型的知识结构、工作经验和技能，而目前人才市场上这种既懂商业又懂地产的复合型人才少之又少，能够制定招商策略、能够带团队的招商管理人才就更是稀缺。
J.缺少在招商环节的执行力
战略与执行，前者强调做对的事情，后者强调把事做对。而如果没有有效合理的商业规划，没有有效的招商策略，没有招商管理人才，没有招商专业人才，如此“四无”导致招商的效果可想而知。
目前绝大多数商业地产闲置的根本原因是在招商环节中既缺乏好的招商策略又缺乏好的执行力。
K.缺少专业的商业运营管理团队
商业地产的价值，最终是要靠长期的运营管理来实现的。
成功的招商，必须要靠专业的商业运营管理团队来保障，包括未来的资本运作，都离不开一个专业的商业运营管理团队。没有这样的团队，未来的商业运营就没有保障，那些很有影响力的商家可能就不会进驻。运营环节的人才缺失，也是造成商业地产招商困境的一个重要原因。
商业地产出现招商难，绝大多数问题都不是招商环节本身形成的，而是在前期规划阶段就已经埋下了种子，当开发商陷入招商困境的时候，只不过是前期各种问题不断积累的最终结果而已。现实是，几乎每个开发商都是陷入招商困境时才考虑解决办法，在招商环节上出了问题，就采取头疼医头、脚疼医脚的方法，只解决表面问题，比如喜欢延用住宅销售的办法，对项目进行天花乱坠的包装，进行炒作，或者对员工做一点类似沟通技巧、招商谈判之类的培训，试图用近水解近渴，实际上都是缘木求鱼，不解决根本问题。