曹建海：中国房价仍有40-50%的下降空间

就目前楼市成交量开始放大、房价下跌呈减缓态势,中国社科院工业经济研究所研究员曹建海4月8日接受中国证券报记者采访时表示,我国城镇房地产价格水平还有40%到50%的降价空间,谷底可能出现于两年之后。
    中国证券报:您认为目前的楼市回暖原因何在?
    曹建海:房价从2008年的顶点滑落之后,中央和各地方政府出台了密集的房地产救市政策,但是真正促成本次楼市短暂回暖的,最重要的仍是信贷政策。
    据央行统计,2009年2月,金融机构人民币各项贷款余额33.06万亿元,同比增长24.17%,当月人民币各项贷款增加1.07万亿元,同比多增8273亿元。货币大规模投放引起的流动性增加,使中国股市特别是房地产股出现了较大的上涨行情,今年以来两市地产指数平均上涨超过40%,大大缓和了房地产上市公司的资金压力。
    房地产业明显受益于扩张性货币政策,一个重要原因在于多数房地产开发企业缺乏自有资金,但普遍开发规模过大;另一方面,对消费信贷的极度放松在很大程度上促成了由房企内部人员和炒家分别主导的“假按揭”事件。今年3月以来深圳房屋成交量明显回升,但调查发现不少房地产公司和炒家趁这次银行放贷运动,一个人做了数10套甚至数百套预售房地产抵押登记,从银行套取了巨额信贷资金,同时也推动了楼市成交量的回升,造成了政府、开发商、炒家欢欣鼓舞的房价上涨局面,吸引大量缺乏认知能力的消费者参与抢购,这是非常危险的做法。
    中国证券报:您对接下来的房价走势如何看待?
    曹建海:虽然房价在货币大规模投放之后,可能出现短暂反弹甚至上涨行情,但房地产过剩状况、居民收入水平和经济增长形势,均不足以支持房价上涨。我国城镇房地产价格水平还有40%到50%的降价空间,谷底可能存在于两年之后。
    第一,房屋供求格局不支持房价上涨。进入2008年以来,我国商品房竣工面积累计增速明显超过同期竣工面积累计增速,商品房积压形势严峻。如果考虑到2008年的未完成项目,以及2009年的新开工项目,可以认定我国城镇住房目前面临严重的过剩局面。再加上目前经济增长的预期下降,将导致土地价格下降,所以房价还有继续下降的空间。
    第二,居民收入水平和收入增长不支持房价上涨。在国际上,房价和居民家庭年收入的合理比例是3到5倍。而中国目前这个比例大约在12倍,也即一个家庭12年不吃不喝全部收入才够支付一套房子。住房消费也透支了购房者其他的消费。所以,即使通过信贷投放炒高了房价,但由于最终的消费者没有能力支付,房价回落势成必然。
    第三,经济增长形势不支持房价上涨。目前全球经济严重衰退,我国工业品出口衰减呈腰斩之势;国内收入严重分化,绝大部分人缺乏消费扩大能力。这种情况注定我国的经济增长失去了最根本的动力。在出口和消费不振的条件下,试图依靠投资拉动经济增长后果难料。