商品房质保期从交付购房者当天计算开发商解散后股东仍对房屋质量负责
《重庆市城市房地产开发经营管理条例(修订草案)》提请一审
小区有啥配套
先看看开发商书面承诺
商品房质保期
从交付购房者当天计算
开发商解散后
股东仍对房屋质量负责
重庆晚报讯 昨日，在市四届人大常委会第四次会议上，《重庆市城市房地产开发经营管理条例(修订草案)》提请一审。该草案在维护消费者合法权益、规范企业经营行为，以及推进房地产开发企业信用建设等方面，进行了明确的规定。
又讯 记者昨日从会上获悉，《重庆市电梯安全管理办法》有望明年出台，今年改造400台无大修基金老旧电梯。
重庆晚报记者 张水红 实习生 何樱
预售期需公示配套设施建设承诺书
现象
不少市民有过这样的经历———看房时，售楼***把楼盘吹得天花乱坠，开出很多空头支票，比如小区要配套建设幼儿园、游泳池、健身房等，等到真正交房时，购房者却发现当初说的这些配套设施不见踪影。
草案规定：房地产开发企业应当对商品房配套设施建设内容、建设期限、产权界定、移交使用等事项作出书面承诺，并在办理预售许可手续之前填写“房地产开发项目配套设施建设承诺书”，自预售当日起，在销售现场等显著位置进行张贴公示。
解读
交房时未兑现可作投诉凭据
“关于配套设施不完善或与承诺不符的问题，每年的投诉很多。”市建委开发办经济政策处负责人胡智勇表示，类似这样的房产纠纷数量，去年仅从开发办牵头处理的就有30余件，占到所有房产纠纷数量的三分之一以上。
“按照草案规定，配套设施建设承诺书承诺的配套设施，具体在什么时间内建好都要标明，配套设施的面积等也会进行明确。”胡智勇说，目前该承诺书的具体样本还没拟定出来，但具体内容都会写入书面承诺中，“一旦在交房时承诺未兑现，就可作为投诉凭据。”
草案还规定，在组织商品房竣工验收时，满足购房者基本生活所需而配建的排水、供电、供气、通信、宽带、有线电视以及小区道路和绿化等基本生活配套设施，应当和房屋主体工程同步验收。为了提高项目品质而配建的其他设施，则应按照销售现场公示的承诺书内容和进度进行建设和验收。
如果开发商没按规定在醒目位置公示配套设施承诺书，草案规定由城乡建设行政主管部门责令限期改正，并处5万元以上10万元以下罚款。
质保期自交付购房者当天开始计算
现象
一个小区同一栋楼，业主张三是在小区交房后接房，业主李四是在小区交房后两年才买的房屋。那么，他们两家房屋的质保期一样吗？
草案规定：商品房质保期应当自开发商将商品房交付购买人之日算起。
解读
解决后期买房业主公平问题
“这个问题，以前的条例都没有明确规定，一般开发商都把质保期统一从小区首次交房日算起。”胡智勇说，房屋质保期按房屋的不同结构，一般地面防水工程质保期是五年，墙体开裂是两年等，这对于后期买房尤其是购买尾房的业主来说很不公平。
不过，为防止购买者在接到书面交房通知后无正当理由拒绝接房，草案还规定购房人接到书面交房通知后无正当理由拒绝接收的，质保期自书面通知确定的交付使用日期计算。“这个补充主要为防止有些购房者买房并不是自住，而是为了投资，因此故意延迟接房而设立。”胡智勇说。
原企业股东仍然要对房屋质量负责
现象
小区房屋出现质量问题找开发商解决，而开发商却早已人去楼空。如果业主找当时开发小区的负责人，对方多半会以企业已解散为由推诿，不愿承担责任。这个时候，业主该怎么办？
草案规定：房地产开发企业解散后，其股东应当按照企业章程和有关法律法规的规定，对其开发建设的房地产项目承当责任。
解读
有望减少业主或者政府负担
胡智勇说，条例首次将责任的主体进行了明确，明确了企业解散后股东应承担房屋质量的后续责任。以前出现类似问题时，业主找不到具体责任人，要么自己出钱解决，要么就是政府买单，无形中增加了业主或政府的负担。
失信企业拉入黑名单冻结手续审批
现象
有的房地产企业对自己的承诺屡不兑现，即便受到职能部门的经济处罚也不改正。遇到这种情况，职能部门该如何应对呢？
草案规定：对于失信企业，可对其资质以及房产开发项目的立项、用地、规划、建设、预售、融资等手续审批予以限制。
解读
网络平台公布企业诚信分数
作为草案的一大亮点，将把房企信用建设纳入法规条款中，规定市建委应建立房地产开发企业信用档案，记载企业资质信息、项目建设信息、企业人员信息、企业信用等级信息以及企业不良行为记录等，并通过网络平台将综合评价情况向社会公布。
“对于严重不守诚信的房地产企业，将被列入黑名单，不仅影响在银行的贷款、招投标等，主管部门还会向有关单位发函冻结其手续审批，比如该企业正在建委办理施工许可，那么建委将立即停止办理，什么时候问题解决好了，什么时候才能进行下一步。”胡智勇说。
动态监管企业及时注销无项目单位
现象
据介绍，截至今年6月底，我市房地产开发企业已达3324家，暂定资质企业占了一半以上。然而，现行条例对暂定资质企业没有管理措施，导致其中业绩差、信誉不好甚至扰乱市场秩序的企业不能被及时发现。
草案规定：对于新设立的房地产开发企业，应当自领取企业法人营业执照之日起30天内，向市建委申请暂定资质，暂定资质到期后，再根据开发业绩申请核定资质等级。
草案规定：房地产开发企业资质证书有效期为3年，资质证书有效期届满30天前，企业应当向资质许可机关提出延续申请。
解读
防止企业出让资质从中牟利
胡智勇表示，随着2005年取消了对房企产企业资质的年检制度后，房地产企业数量出现只进不出、越来越多的现象，事实上有些企业根本没有开发项目，只是把自己获得的资质出让给别的企业使用，从中牟利。为杜绝这种扰乱房地产开发市场的行为，草案规定市建委应当对在本市从事房地产开发经营业务的企业资质条件和开发经营活动进行监督检查。
“未来我们要对全市房产企业进行动态管理，依据新条例把不规范、不符合要求的房产企业及时清除。”胡智勇说，首先将由各区县开发办开展自查，然后由市开发办组织抽查，目的就是为了及时发现并注销无业绩无项目的企业。
设立备案制度
完善前期监管
现象
据了解，以往主管部门对于房地产企业的开发建设项目，监管一般都停留在中期和后期方面，前期的监管属于一个空白。
草案规定：把原条例中的“项目建设条件意向书制度”，调整为“开发建设方案备案制度”，完善前期监管。在项目开工前要制定开发建设总体方案，载明项目的性质规模、开发期数、开工时间、竣工时间、开发进度，明确应建配套设施的种类、内容、规模、交付使用时间等。如有调整方案的，应当在调整后10天内报市建委备案。
解读
“这一草案的规定，使得项目在取得施工许可证之前，监管部门就能介入前期管理。”胡智勇介绍，前期设置开发建设方案备案环节，中期设置配套设施建设承诺书制度和项目手册制度，后期设置住宅交付使用条件以及交付公示制度，“这样我们就实现了全程监管。”
